Sasha (все сообщения)

    Здравствуйте ArturPigkov. В Вашем вопросе есть один момент, который нужно уточнить - что значит случится самое худшее. Я поясню. ИПК "Союз МЖК" - некоммерческая организация. По Уставу паевые средства, внесенные членами кооператива могут расходоваться только на приобретение недвижимости членам кооператива и связанные с этим расходы (оплата риелторов, госпошлина и т.д.). Для того, чтобы обеспечить прозрачность расходования паевых средств, в кооперативе сделано разделение банковских счетов. Отдельные счета используются для паевых взносов, отдельные - для членских. Кооператив работает с двумя банками: со Сбербанком и Уралсибом, поэтому у нас четыре счета - два для паевых взносов и два для членских взносов. Таким образом все внесенные членами кооператива паевые средства складываются из трёх составляющих: первая - средства потраченные на приобретение квартир, вторая - средства на паевых счетах кооператива, третья - средства в кассе кооператива. Кооператив не может использовать паевой фонд для участия в коммерческих операциях, на выплату зарплат, на аренду и т.д.
Где может кооператив получить убытки? Это может произойти в случае потери приобретённой для члена кооператива недвижимости и в случае отказа возврата выданной ссуды. Давайте рассмотрим эти варианты.
Риски при приобретении недвижимости конечно существуют. Как мы их снижаем: квартиры на вторичном рынке приобретаются только с помощью риелторов. Они проверяют историю квартиры и в случае даже подозрений , мы отказываемся от сделки. Бывают ситуации, когда пайщики настаивают на приобретении квартиры, которая риелтерам кажется подозрительной. Вопрос может быть решен подписанием специального заявления в котором пайщик берет всю ответственность на себя и подтверждает, что его предупреждали о связанных с этой квартирой рисках. С новостройками все немножко по другому. Там главные риски - банкротство застройщика. Новостройки мы приобретаем только на последних стадиях и только по договору долевого участия. Поэтому даже в случае банкротства застройщика, большая часть строительных работ уже выполнена и велика вероятность либо достройки объекта, либо компенсации вложенных средств после реализации объекта (это предусмотрено ДДУ).
  Но в любом случае, рассмотренные выше варианты не могут наступить массово.
Теперь поговорим о невозврате средств по выданным ссудам. Тут можно сказать следующее: вся приобретенная недвижимость до полного погашения ссуды находится в залоге у кооператива. Поэтому в случае отказа от платежей и невозможности решения проблемы мирным путём, мы через суд будем требовать реализации заложенного имущества и возврата ссуды за счет полученных от реализации средств. Конечно это все не быстро, но в конечном итоге деньги пайщиков не будут потеряны. Вы скажете, что как раз из-за обрушения ипотеки в США разорилось куча банков, потому что жильё подешевело так, что после его реализации не покрывались выданные кредиты. Но кооператив выдает ссуду только при наличии собственных средств у пайщиков не менее 50% стоимости приобретаемой недвижимости. Поэтому даже при падении стоимости недвижимости в два раза, кооператив после реализации залогового имущества сможет полностью вернуть деньги пайщиков.
   К чему я все это так длинно рассказываю? Я просто хочу объяснить, что у кооператива просто нет таких рисков как у банков, и риски убытков минимальны. У кооператива не может быть дырки в балансе, как например у Мастербанка. И сумма обязательств кооператива перед пайщиками всегда равна сумме обязательств пайщиков перед кооперативом плюс средства на паевых счетах плюс средства в кассе. Поэтому даже в случае закрытия кооператива, все участники должны получит свои средства назад, хотя и не так быстро. а только после возврата выданных ссуд (это должна обеспечить ликвидационная комиссия) Кооператив может прекратить свою деятельность в двух случаях: по решению общего собрания членов кооператива при единогласной поддержке всех участников, по решению суда.
Так какие же все-таки главные риски у членов кооператива? А главные риски это не потеря денег, а задержка кооперативом своих обязательств. Тесть задержка кооперативом выдачи ссуды на приобретение жилья. Это может быть связано с уменьшением потока входящих средств или необходимости одновременного выполнения нескольких обязательств.
Но это лишь отодвигает момент получения ссуды и никак не говорит о несостоятельности кооператива. Еще один риск заключается в том, что если пайщик (до покупки квартиры) захочет выйти из кооператива, то внесенные средства, скорее всего, он получит не сразу, а частями в течение какого-то времени. Потому что приоритет для нас - приобретение недвижимости для пайщиков, и основной поток денег пойдет на эти цели, а не на возврат.
  Я попытался рассказать о моем видении рисков для членов кооператива ИПК "СОЮЗ МЖК".
Возможно я что-то не учел. О каких то рисках умолчал - например о банальной уголовщине ( я думаю понятно почему умолчал). Что имеете дополнить - жду комментариев.